<\/strong>Un caos che rappresenta \u2013 anche se non l\u2019unico \u2013 uno dei fattori all\u2019origine delle vicende milanesi.<\/p>\n\n\n\n
Un dato appare incontrovertibile: nel nostro Paese esiste un enorme conflitto interpretativo in materia di diritto urbanistico, dovuto a normative poco chiare e continuamente rimaneggiate.
Negli ultimi decenni, al posto di una riforma organica delle regole dell\u2019edilizia \u2013 annunciata a pi\u00f9 riprese ma mai realizzata \u2013 si \u00e8 intervenuti pi\u00f9 volte su singoli articoli di legge, generando una \u201cstratificazione normativa\u201d a dir poco confusa.<\/p>\n\n\n\n
Uno dei nodi pi\u00f9 critici riguarda la definizione di ristrutturazione edilizia<\/strong>, continuamente modificata nel tempo e oggetto di letture contrastanti da parte della giurisprudenza amministrativa. Ed \u00e8 indiscutibile che un vero processo di rigenerazione urbana passi attraverso un uso intelligente dello strumento della ristrutturazione.<\/p>\n\n\n\n LEGGI ANCHE: <\/strong><\/p>\n\n\n\n Il risultato \u00e8 un\u2019incertezza diffusa: professionisti e amministrazioni navigano a vista tra norme modificate pi\u00f9 volte e pronunce giurisprudenziali spesso divergenti. Perch\u00e9 oggi, in Italia, \u00e8 indispensabile un intervento legislativo chiarificatore che, pi\u00f9 che salvare Milano<\/em>, salvi la possibilit\u00e0 stessa di una reale rigenerazione delle nostre citt\u00e0.<\/p>\n\n\n\n Prendiamo ad esempio il caso emblematico dell\u2019art. 3 del Testo Unico dell\u2019Edilizia e della definizione di \u201cristrutturazione edilizia\u201d. Oggi la norma stabilisce che la demolizione e ricostruzione di edifici esistenti pu\u00f2 qualificarsi come ristrutturazione edilizia, anche se il nuovo edificio differisce da quello precedente per sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche. Questa evoluzione normativa ha un fondamento reale? Risponde all\u2019esigenza di favorire il recupero e la sostituzione edilizia del patrimonio obsoleto? Non \u00e8 un caso che la legge consenta espressamente tali interventi e li distingua dalla \u201cnuova costruzione\u201d: l\u2019obiettivo dichiarato \u00e8 semplificare e incentivare il rinnovamento urbano senza ulteriore consumo di suolo, riutilizzando i volumi gi\u00e0 presenti nei tessuti consolidati.<\/p>\n\n\n\n In teoria, dunque, la normativa nazionale appare chiara: la ristrutturazione edilizia comprende anche la demolizione integrale e successiva ricostruzione di un edificio, anche se del tutto diverso dal precedente.<\/p>\n\n\n\n Ma, come spesso accade, nella pratica l\u2019interpretazione della norma non \u00e8 affatto univoca.<\/p>\n\n\n\n Spesso i giudici hanno individuato \u201climiti oltre i quali la ristrutturazione non pu\u00f2 spingersi\u201d, invocando la necessit\u00e0 di un certo grado di continuit\u00e0 tra il nuovo edificio ricostruito e quello preesistente<\/em>. Una sentenza del TAR Lombardia del 2025, ad esempio, ha ribadito che la ristrutturazione tramite demolizione e ricostruzione \u00e8 configurabile solo se l\u2019edificio ricostruito mantiene un \u201clegame oggettivo<\/em>\u201d con quello preesistente, senza stravolgerne l\u2019identit\u00e0<\/em>.<\/p>\n\n\n\n Qui si potrebbero aprire dotte riflessioni filosofiche sul concetto di \u201ccontinuit\u00e0 costruttiva\u201d tra un brutto e incongruo edificio da demolire e una nuova volumetria pensata, fortunatamente, secondo principi opposti a quelli che hanno generato la preesistenza. Leggendo e rileggendo l\u2019articolo 3 del Testo Unico, e concentrandosi in un\u2019opera di rigorosa esegesi sulle parole \u201ccon diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche<\/em>\u201d, ci si chiede da dove derivi la necessit\u00e0 di dover conservare per forza elementi \u201cidentitari\u201d<\/em> dell\u2019edificio demolito.<\/p>\n\n\n\n Non trovando personalmente risposta a questo dubbio, non resta che sostenere la necessit\u00e0 di un intervento chiarificatore da parte del legislatore. Ma la tentazione di \u201cbuttare il bambino con l\u2019acqua sporca\u201d \u00e8, da noi, sempre molto forte.<\/p>\n\n\n\n Questo intervento normativo non sarebbe un regalo a Milano, bens\u00ec un chiarimento indispensabile \u2013 una volta per tutte \u2013 delle regole del costruire, in grado di restituire certezza del diritto consentendo di demolire e ricostruire in modo trasparente, senza trucchi ma anche senza incubi giudiziari.<\/p>\n\n\n\n In quest\u2019ottica, \u201cSalva Milano<\/em>\u201d \u00e8 un nome sbagliato: l\u2019obiettivo non \u00e8 salvare una singola realt\u00e0 urbana o sanare qualche intervento, ma salvare il futuro delle nostre citt\u00e0, ossia la possibilit\u00e0 concreta di rinnovarle e adattarle ai bisogni contemporanei, senza restare impigliati in norme ambigue o interpretazioni ondivaghe.<\/p>\n\n\n\n Lo stato di incertezza del diritto urbanistico italiano \u00e8 il primo ostacolo alla rigenerazione urbana. Pi\u00f9 che un salva-Milano<\/em>, ribadisco, serve un salva-rigenerazione<\/em>. Seguici sui nostri canali per restare sempre aggiornato: <\/strong><\/p>\n\n\n\n\n
Il rischio \u2013 che ritengo concreto \u2013 \u00e8 che il clamore mediatico di questi giorni, intriso, lo ripeto, di molti, troppi luoghi comuni, finisca per oscurare un problema reale: la necessit\u00e0 di disporre di strumenti normativi chiari ed efficaci.<\/p>\n\n\n\n
Nella formulazione attuale, rientrano in questa categoria anche interventi molto incisivi sul patrimonio esistente. Il legislatore, soprattutto a partire dal 2013, ha ampliato il concetto di ristrutturazione fino a includervi operazioni che un tempo sarebbero state considerate \u201cnuova costruzione\u201d.<\/p>\n\n\n\n
In altre parole, il dettato legislativo consente oggi di demolire e ricostruire un immobile esistente trasformandolo radicalmente, senza doverne mantenere forma o ingombro originari, e persino prevedendo aumenti di volume, purch\u00e9 ci\u00f2 avvenga nel rispetto delle norme locali e fatte salve le tutele paesaggistiche e culturali.<\/p>\n\n\n\n
Demolire edifici spesso \u201csbagliati\u201d e ricostruirli ex novo \u2013 pi\u00f9 sicuri sismicamente, pi\u00f9 accessibili, pi\u00f9 efficienti dal punto di vista energetico e con una qualit\u00e0 architettonica superiore \u2013 \u00e8 o non \u00e8 un tassello fondamentale della rigenerazione urbana?<\/p>\n\n\n\n
Negli ultimi anni la giustizia amministrativa \u2013 Tar regionali, Cassazione penale e Consiglio di Stato \u2013 ha prodotto pronunce contraddittorie sul confine tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione.<\/p>\n\n\n\n
In altre parole, non basta che ci fosse un fabbricato da demolire: secondo diverse sentenze, affinch\u00e9 si tratti davvero di ristrutturazione, l\u2019edificio ricostruito deve conservare le caratteristiche fondamentali di quello originario, in modo da essere riconoscibile come \u201cevoluzione\u201d dell\u2019esistente e non come un organismo edilizio completamente nuovo.<\/p>\n\n\n\n
Oppure si potrebbe sviluppare un dibattito su quale sia, ad esempio, l\u2019identit\u00e0 di un vecchio capannone industriale in un\u2019area urbana consolidata, cresciuto nel tempo con volumetrie abusive poi condonate, e rispetto al quale si pretenderebbe di mantenere un \u201clegame oggettivo\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n
Cosa che, in parte, il vituperato \u201cSalva Milano\u201d cercava di fare, rafforzando l\u2019idea secondo cui, in caso di demolizione e ricostruzione, il nuovo edificio possa avere caratteristiche \u201canche integralmente differenti\u201d da quello originario.<\/p>\n\n\n\n
Servirebbe una riforma chiara, coerente e lungimirante, che fughi ogni dubbio e allinei davvero tutti \u2013 enti locali, tribunali, professionisti \u2013 su regole semplici e stabili.<\/p>\n\n\n\n
In definitiva, la posta in gioco non \u00e8 soltanto la sorte di qualche condominio in costruzione nel capoluogo lombardo, ma il futuro di tutte le nostre citt\u00e0.
E su questo non possiamo pi\u00f9 permetterci ambiguit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n
\n\n\n\t\r\n\t\t\t\t\t\n\n
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