Non voglio entrare nello specifico delle note vicende urbanistiche milanesi e delle indagini in corso.
Non intendo esprimere giudizi di merito sulla bulimia di stereotipi che in questi giorni ha invaso pagine di giornali e social: cementificazione, speculazione, invadenza dei fondi immobiliari, città per ricchi e città per poveri, conflitti di interesse e via dicendo.
Vorrei invece invitare i lettori a una riflessione sull’ipocrisia che circonda oggi, in Italia, il tema della rigenerazione urbana, a fronte di un caos normativo assoluto in materia di trasformazione delle città e dei territori.
Un caos che rappresenta – anche se non l’unico – uno dei fattori all’origine delle vicende milanesi.
Un dato appare incontrovertibile: nel nostro Paese esiste un enorme conflitto interpretativo in materia di diritto urbanistico, dovuto a normative poco chiare e continuamente rimaneggiate.
Negli ultimi decenni, al posto di una riforma organica delle regole dell’edilizia – annunciata a più riprese ma mai realizzata – si è intervenuti più volte su singoli articoli di legge, generando una “stratificazione normativa” a dir poco confusa.
Uno dei nodi più critici riguarda la definizione di ristrutturazione edilizia, continuamente modificata nel tempo e oggetto di letture contrastanti da parte della giurisprudenza amministrativa. Ed è indiscutibile che un vero processo di rigenerazione urbana passi attraverso un uso intelligente dello strumento della ristrutturazione.
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Il risultato è un’incertezza diffusa: professionisti e amministrazioni navigano a vista tra norme modificate più volte e pronunce giurisprudenziali spesso divergenti.
Il rischio – che ritengo concreto – è che il clamore mediatico di questi giorni, intriso, lo ripeto, di molti, troppi luoghi comuni, finisca per oscurare un problema reale: la necessità di disporre di strumenti normativi chiari ed efficaci.
Perché oggi, in Italia, è indispensabile un intervento legislativo chiarificatore che, più che salvare Milano, salvi la possibilità stessa di una reale rigenerazione delle nostre città.
Prendiamo ad esempio il caso emblematico dell’art. 3 del Testo Unico dell’Edilizia e della definizione di “ristrutturazione edilizia”.
Nella formulazione attuale, rientrano in questa categoria anche interventi molto incisivi sul patrimonio esistente. Il legislatore, soprattutto a partire dal 2013, ha ampliato il concetto di ristrutturazione fino a includervi operazioni che un tempo sarebbero state considerate “nuova costruzione”.
Oggi la norma stabilisce che la demolizione e ricostruzione di edifici esistenti può qualificarsi come ristrutturazione edilizia, anche se il nuovo edificio differisce da quello precedente per sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche.
In altre parole, il dettato legislativo consente oggi di demolire e ricostruire un immobile esistente trasformandolo radicalmente, senza doverne mantenere forma o ingombro originari, e persino prevedendo aumenti di volume, purché ciò avvenga nel rispetto delle norme locali e fatte salve le tutele paesaggistiche e culturali.
Questa evoluzione normativa ha un fondamento reale? Risponde all’esigenza di favorire il recupero e la sostituzione edilizia del patrimonio obsoleto?
Demolire edifici spesso “sbagliati” e ricostruirli ex novo – più sicuri sismicamente, più accessibili, più efficienti dal punto di vista energetico e con una qualità architettonica superiore – è o non è un tassello fondamentale della rigenerazione urbana?
Non è un caso che la legge consenta espressamente tali interventi e li distingua dalla “nuova costruzione”: l’obiettivo dichiarato è semplificare e incentivare il rinnovamento urbano senza ulteriore consumo di suolo, riutilizzando i volumi già presenti nei tessuti consolidati.
In teoria, dunque, la normativa nazionale appare chiara: la ristrutturazione edilizia comprende anche la demolizione integrale e successiva ricostruzione di un edificio, anche se del tutto diverso dal precedente.
Ma, come spesso accade, nella pratica l’interpretazione della norma non è affatto univoca.
Negli ultimi anni la giustizia amministrativa – Tar regionali, Cassazione penale e Consiglio di Stato – ha prodotto pronunce contraddittorie sul confine tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione.
Spesso i giudici hanno individuato “limiti oltre i quali la ristrutturazione non può spingersi”, invocando la necessità di un certo grado di continuità tra il nuovo edificio ricostruito e quello preesistente.
In altre parole, non basta che ci fosse un fabbricato da demolire: secondo diverse sentenze, affinché si tratti davvero di ristrutturazione, l’edificio ricostruito deve conservare le caratteristiche fondamentali di quello originario, in modo da essere riconoscibile come “evoluzione” dell’esistente e non come un organismo edilizio completamente nuovo.
Una sentenza del TAR Lombardia del 2025, ad esempio, ha ribadito che la ristrutturazione tramite demolizione e ricostruzione è configurabile solo se l’edificio ricostruito mantiene un “legame oggettivo” con quello preesistente, senza stravolgerne l’identità.
Qui si potrebbero aprire dotte riflessioni filosofiche sul concetto di “continuità costruttiva” tra un brutto e incongruo edificio da demolire e una nuova volumetria pensata, fortunatamente, secondo principi opposti a quelli che hanno generato la preesistenza.
Oppure si potrebbe sviluppare un dibattito su quale sia, ad esempio, l’identità di un vecchio capannone industriale in un’area urbana consolidata, cresciuto nel tempo con volumetrie abusive poi condonate, e rispetto al quale si pretenderebbe di mantenere un “legame oggettivo”.
Leggendo e rileggendo l’articolo 3 del Testo Unico, e concentrandosi in un’opera di rigorosa esegesi sulle parole “con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche”, ci si chiede da dove derivi la necessità di dover conservare per forza elementi “identitari” dell’edificio demolito.
Non trovando personalmente risposta a questo dubbio, non resta che sostenere la necessità di un intervento chiarificatore da parte del legislatore.
Cosa che, in parte, il vituperato “Salva Milano” cercava di fare, rafforzando l’idea secondo cui, in caso di demolizione e ricostruzione, il nuovo edificio possa avere caratteristiche “anche integralmente differenti” da quello originario.
Ma la tentazione di “buttare il bambino con l’acqua sporca” è, da noi, sempre molto forte.
Questo intervento normativo non sarebbe un regalo a Milano, bensì un chiarimento indispensabile – una volta per tutte – delle regole del costruire, in grado di restituire certezza del diritto consentendo di demolire e ricostruire in modo trasparente, senza trucchi ma anche senza incubi giudiziari.
In quest’ottica, “Salva Milano” è un nome sbagliato: l’obiettivo non è salvare una singola realtà urbana o sanare qualche intervento, ma salvare il futuro delle nostre città, ossia la possibilità concreta di rinnovarle e adattarle ai bisogni contemporanei, senza restare impigliati in norme ambigue o interpretazioni ondivaghe.
Lo stato di incertezza del diritto urbanistico italiano è il primo ostacolo alla rigenerazione urbana.
Servirebbe una riforma chiara, coerente e lungimirante, che fughi ogni dubbio e allinei davvero tutti – enti locali, tribunali, professionisti – su regole semplici e stabili.
Più che un salva-Milano, ribadisco, serve un salva-rigenerazione.
In definitiva, la posta in gioco non è soltanto la sorte di qualche condominio in costruzione nel capoluogo lombardo, ma il futuro di tutte le nostre città.
E su questo non possiamo più permetterci ambiguità.
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